00Объект
01Параметры аренды
02Расчёт
01Параметры краткосрока
02Расчёт краткосрока
01Параметры кредита
02Расчёт рычага
01Сценарий выхода
02Расчёт выхода
01Данные объекта для НДС
02Проверка лимитов
03Комбинированный расчёт НДС
Как читать / глоссарий
Как читать вкладку (простыми словами)
Investment - полная стоимость покупки: цена объекта + VAT (НДС). VAT - НДС: 19% обычно, 5% по льготе на основное жильё. Annual rent - сколько объект приносит арендой за год. NOI - чистый операционный доход: годовая аренда минус расходы на содержание (до налога и до кредита). PIT - подоходный налог с аренды по шкале 2026 (0% до €22 тыс., далее 20/25/30/35%); считаем с 80% аренды (20% - условный вычет на здание); допущение - аренда единственный доход.
Полные вложения - Investment + доп. расходы по сделке (юристы, госсборы); именно от них считаем доходность. Gross yield - валовая доходность = годовая аренда ÷ полные вложения. Net yield - чистая доходность = NOI ÷ полные вложения; таргет компании 5,5%.
Методика (формулы)
Investment = цена × (1 + VAT). Полные вложения = Investment + доп. расходы по сделке. Net yield = NOI ÷ полные вложения. NOI = годовая аренда − расходы. Common fee (€/м² в месяц × м² × 12) платит собственник всегда, в любом сценарии (долгосрок и краткосрок); прочие расходы - €/м² или % от аренды на выбор. Аренда вводится вручную по факту рынка. ПВ (ипотека) = цена без VAT × %ПВ × 1.19 (VAT по ПВ всегда 19%, льгота оформляется после кредита и SPA). НДС к доплате = эффективный VAT – VAT, уплаченный в составе ПВ (по умолчанию в кредит; переключатель «Нет» переносит его в свои деньги, кредит = только тело без НДС). Переплата = платёж × срок – тело кредита. Доп. расходы по сделке (юристы, госсборы) = % от цены без VAT, входят в свои деньги для cash-on-cash и в базу доходности на выходе. CGT 20%: вычеты (indexation, чеки, комиссия, льготы) применяются только к приросту цены. Краткосрок = ADR × occupancy × 365.
Комбинированный НДС - методика и источники
Ставка 5% доступна физлицам на первые 130 м² buildable-площади и первые €350,000 стоимости; общие лимиты - 190 м² и €475,000 (превышение любого лимита = 19% на всё). Формула: доля5 = min(площадь,130) ÷ площадь; стоимость_5% = min(доля5 × цена, 350 000); стоимость_19% = цена − стоимость_5%; НДС = 0.05×стоимость_5% + 0.19×стоимость_19%. Переходный режим (для проектов с заявкой на разрешение до 31.10.2023) - те же принципы, но лимит площади 200 м² и без потолка по стоимости, продлён Законом 109(I)/2026 до 31.12.2026. Источники: Закон 42(I)/2023, VAT Circular 11/2023, разъяснения PwC Cyprus и Michael Kyprianou Law Firm (2026). Верхние ступени и частные случаи (люди с инвалидностью - 190 м² по 5%, реновация 3+ летних объектов) в этом калькуляторе не учтены - перед отправкой клиенту сверяйте с налоговым консультантом.
Глоссарий терминов
VAT / НДС - налог на добавленную стоимость · NOI - чистый операционный доход · PIT - подоходный налог · CGT - налог на прирост капитала · Gross / Net yield - валовая / чистая доходность · Cash-on-cash - денежная отдача на вложенные средства · ПВ - первоначальный взнос · SPA - договор купли-продажи · ADR - средняя цена за ночь · Occupancy - загрузка · HOA - сборы товарищества собственников · KYC - проверка клиента банком · УК - управляющая компания · Override - ручная замена авто-значения · Indexation - инфляционная поправка базы · Buildable area - площадь застройки по разрешению, база для расчёта льготного НДС.
Внутренний инструмент брокера-аналитика: каждая цифра в КП - с источником и датой. Шкала PIT сверх первой ступени (22 тыс. €) и верхние случаи по НДС - расчётные оценки, перед отправкой клиенту сверяйте с актуальным законодательством.